失敗？今年春の投資判断、振り返り
いとまるです。
今年の春、ある投資判断をしており、半年ほどが経過し数字が確定してきたので振り返りをしてみます。
どういった投資判断をしたかざっくりと説明すると下記の通り。
- 3月初旬、これまで購入してきたエリアで同じような物件情報（以下、田舎戸建て）を仕入れる
- 一番手で情報をもらっていたので、あとは自分の購入判断次第
- その市の中心地からは離れている物件で、今までの経験から立地的に弱いと思い触手が伸びなかった
- 次買うなら自宅近辺（千葉市）が良いな、とぼんやり考えていた
- 親戚のオジサンが初めての収益物件を探していたのでパスすることに
- 3月に決済、外注したりコツコツ自力でリフォームしてた模様
- 10月、入居開始
- 4月に狙っていた自宅近辺で物件情報（以下、市街地戸建て）が入ったので、それを購入
- 7月に決済しリフォーム
- 10月、入居募集中
片方はまだ入居が決まってないが、ある程度確定したのでそれぞれの数字を弾いてみた。 ※数字はボカしているので目安
| ー | 田舎戸建て | 市街地戸建て |
|---|---|---|
| 物件価格 | 200万円 | 600万円 |
| リフォーム期間 | 半年 | 3ヶ月 |
| 表面利回り | 25% | 16% |
| 物件の特徴 | 市の中心部から離れているが、敷地面積が多く駐車スペースが多く取れる | 築古だが定期的にリフォームされており状態が良い、だが敷地内に駐車場がない。 |
僕が購入した市街地戸建てはそのエリアでは中々出てこない価格帯だったので、購入当初は良い買い物だと思っていた。
しかし、今考えるとまだ田舎戸建てを買っとけばよかったかも、と思うことがある。
物件数が増えCFが潤沢であるなら、利回りが下がっても運営が楽な物件を買ってもいいだろうが、今の資金面を見てみるとまだ全然そのステージには達していなかった。
購入前からわかっていたつもりで決めたことだが、投資効率よりも「立地の良い物件が欲しい」感情を優先させてしまったと、今だから俯瞰して分析できる。
最初の田舎戸建てを購入しておけば、資金面に余裕ある状態で入居付けまで出来、すぐにでも次の投資ができた。
しかし、市街地戸建てを購入したことでしばらくお休みとなりそうになっていることを思うと、判断を間違えたと思わざる得ない。
それと田舎戸建ての募集状況を聞いていたら、駐車スペースが多く取れることがかなり強い武器になっていた模様。
入居付けが難しいかと思って敬遠してたところもあるが、エリアの特性を理解しきれてなかったと痛感した。
今は失敗寄りに捉えているが、数年後になるとまた違った視え方をしているのかも知れない。
ではまた。
台風13号、購入したばかりの戸建てが床上浸水
いとまるです。
先月購入したばかりの戸建て（貸家）の残置物撤去をコツコツと進めている最中、ヤツが来ました。
本州接近前の情報では大した勢力ではないとのことだったので、気にも留めてなかったが、9月8日（金）になって事態が急変。
雨音がうるさく目が覚め、テレビをつけてみると千葉県内のあちこちで大雨警報が発令されていた。
その中でも特に茂原市の降水量が大変なことに。
購入したばかりの戸建てはその茂原市にある。
状況を確認しようとX（旧Twitter）を調べると見覚えある道路が冠水していた。
「こりゃ駄目かな」と覚悟しつつ、雨が止むまでどうしようもないので他の戸建てのDIYをして気を紛らす。
翌朝、家の中を確認しに行くとそこには惨状が...。
ヘドロのせいか家中に臭いが充満し、ずっと家の中にいると喉や目に異変が…。
床上70センチまで浸水していた...。
庭には流されてきた枝やゴミが…。
何から手を付けたら良いのか頭が追いつかない中、家の中の荷物を運び出し、一通り清掃してこの週末を終えた。
不幸中の幸いだったのが、浸水したのが処分予定の残置物が多数だったのと、リフォーム前だったこと。
もしリフォーム後に被災していたら目も当てられない状況だっただろう。
被災した翌日はご近所さんもピリピリしていて、声を荒らげていた場面もあった。
そんな大変な中、荷物を運び出すのを手伝ってくれたりして感謝しかない。
その一方で興味本位で見に来た野次馬から「大変ですねぇ」と声をかけられ、何か聞き出したいのと何度も話しかけられ何だかなぁと思う。
今までテレビの中の出来事だったが、当事者となって初めてわかるものがある。
今後の対応としては保険屋さんの対応を待ちつつ、片付けや清掃を引き続き、という感じだろう。
元々リフォームが必要な箇所が多く、時間を要すると思っていたが、今回のことでしばらく街全体の風評被害もあるだろうから、のんびり進めることにする。
コラムやブログでこういった体験談を読んで疑似体験し、最終的には保険でカバーできると認識していた。
しかし、カバーできるのはお金など数字の話しだけであって、その過程に伴う苦痛を考えると決して起こって欲しいことではない。
今は悪い風にしか捉えられないが、好転するまで足掻くしかない。
ではまた。
フローリング張替えDIY、着々とDIY大家へ
いとまるです。
先月、自宅近くに物件を購入でき、早速セルフリフォームに入っています。
itomarufudousan.hatenablog.com
それまでの住んでいた売主様が非常に丁寧に住まわれていたので、内見したときはノーリフォームでいけるかな？と淡い期待を抱いていた。 （内見時は引っ越し前で荷物がまだ置いてあった）
引き渡しをしてもらい、残置物として置いていった家具を一通り処分し、さてどうするかと一思案。
給湯器などの設備は使用年数から機械的に交換するか決めていったが、一番迷ったのが2Fの床。
謎に鮮やかな床は敷き込みカーペットというもの。
見た感じはキレイなのだが、どれくらいの年数使っているかもわからず、張り替えるにしても結構な金額がかかりそう。
張替え後の床材に何を使用するかも悩みどころ。
そのまま貸すという手も考えたが、いろんな人の意見を聞くと「ちょっと嫌かなぁ」という意見がちらほら、特に女性から。
前回、誰が使ってかもわからないカーペットがそのままというのは、気持ち悪いらしい。
家賃を調整すれば何とかなるだろうが、相場より高めに貸したいので張り替えることにした。
床材にはフローリング材を選択し、DIYでやってみることに。
その理由としてはペット可物件として運営したいから。
僕自身、ペット（ネコ二匹）を飼っており、賃貸物件を探すときに毎回苦労してたので、せっかく賃貸業をやるなら同じ境遇の人の助けになれば、と思って貸家を仕上げている。
コストだけを考えるとクッションフロア（以下、CF）一択だろうが、CFの上をネコが歩き回ると爪の跡でえらいことになる。
しつけ云々というより、CFの上にペットを歩かせる以上、仕方のないことだと思う。
僕が思うにペット可と謳っておきながら、それ相応の部材を使ってないのはどうなのかと思う。
結局、退去の度に張替えが必要になり、大家にとっても入居者にとっても不利益を被る。（儲かるのはリフォーム屋だけ）
アレコレ理由をつけてフローリング材を選んだが、DIYでフローリング可してみたいというのが一番の理由かも知れない（）
やると決めてからは必要な道具を揃え、週末にコツコツとDIY。
調べながら必要な材料も買い揃え、何だかんだで2週間ほどで完成。
細かいとこはアレだが、中々上手くいったほうではないかと自負している。
今回のフローリング貼りのためにマルノコやタッカーを購入し、DIY大家としてまた一段階段を登ってしまった。
せっかく買った道具があるので、機会があれば自分でフローリングを貼っていくのだろう。
不動産投資家というより、DIY大家だな。
ではまた。
コレクションの売却とインターネットの成熟
いとまるです。
先日、実家に帰った際に母親から依頼されました。
「あんたが学生自体に集めていたカードやフィギュアを処分してくれ」と。
物置と化した僕の部屋には、当時熱心に集めていたコレクションたちが時を超えてそこに存在していた。
バイトして稼いだ小遣いでせっせと集めていた当時のことを思い出しながら整理し、とりあえず全部自宅に配送。
それからしばらく放置していたのだが、先月になって物件を購入することになり、少し手元の現金が寂しくなるので重い腰を上げメルカリやヤフオクに出品。
コレクションしていた時から10数年経過しているので、当時発売されてたものでさえ骨董品。
それに加え90年代に発売されていた当時でさえ中々手に入らないカードとかがある。
「せっかく集めたし売るのもったいないかな」、と少し躊躇してたが、出品すると予想以上に高額で売れていくではないか。
しかも、相場を調べていて気づいたが、当時あれだけ苦労した集めたコレクションもお金さえ出せば簡単に手に入ることを知り、欲しくなればまた買えばいいかと思い、躊躇することなく全部売ることにした。
当時はインターネットでさえ情報が出回っていないカードやフィギュアもあったが、今では簡単に知ることができる。
そう思うとあれから随分インターネットも成熟したものだな、と思う。
ただ、便利さを引き換えにあの時の熱狂ぶりを感じることはもうないのだろう。
ふと思ったが、あのときヤフオクでカードやフィギュアを探していたように、今は不動産ポータルサイトで物件を検索していると当時からコレクター気質なとこは変わってないのかも知れない。
ではまた。
物件契約、くさびを打ち込む
いとまるです。
先日、収益物件の契約を行いました。
自宅から徒歩3分の戸建て。
古い物件にありがちな増築未登記＆建ぺいオーバー、融資付けが難しそうだったのと時間的な猶予もなかったので現金決済。
貯めていた資金をまた吐き出すことになってしまった。
いつまで経ってもファイナンシャルが課題である。
今回購入を決めた理由は
- 自宅から近いこと
- 再現性のない取り引き
の2点。
コンビニまでのルートにある戸建てなので、これをスルーするのは後々絶対後悔するだろうと購入を決めた。
コンビニに行くたびに後悔の念に駆られたくない。
築年数は50年後半とかなり年季が入っているが、定期的にメンテナンスされていることも購入を後押しした。
ここ数年で水回りや外壁塗装・屋根交換とかなりお金をかけていた模様。
そこまでお金をかけたのに売りに出す理由が謎だったが、これは決済後に別ルートで知ることになる。 （ココでは書けない）
また、売主様が親戚のオジサンと知り合いということもあり、どうせ売るなら知っている人（文句の言わない人）に売りたいというのもあったようだ。
それで価格交渉もすんなりまとまり、最終的に売値の3割引と相場より安く購入できることになった。
家賃相場を考えると利回り12〜13％程度になるだろうと予想。
現金購入であることやCFを考えると、単体では面白い投資ではない。
ただ、今回はくさびを打ち込む投資と考えている。
オジサンのとこにたまに近所の空き家情報が入ってきていたが、これまで買えずにスルーしていた。
今回のことで購入した実績ができたので、情報が入ってくる流れが加速するのでは？と淡い期待を抱いている。
現金を吐き出すので中々重い投資ではあるが、最終的には「買わないことには何も始まらない」ということが決め手。
手持ちのカードの中でこれが最善手だと信じて突き進むしかない。
ではまた。
再開、2023年のこれまでの活動
いとまるです。
お休みしていましたが、書きたいネタが湧いてきたので再開します。
2022年の暮れに休止して以降、今まで何をしていたか軽く紹介。
- 1〜3月は本業であるエンジニア業に注力
- 方向性を見直し物件検索に勤しむ
- 良さげな物件を見つけるが、親戚のオジサンに譲る
- 賃貸付けに向けてリフォームを手伝い中
2023年の年始に「今年の目標」を立て、エンジニア業に注力することにしていた。
しかし、いざそれに向けて実践してみると思ったのと違う、とのいうのはままあること。
春になって途中経過を鑑みて軌道修正。
それから不動産投資家の集まりに参加したりと、不動産活動に意識が集中するようになった。
そんな中、今まで購入した物件に近いのを見つけるが、この物件は親戚のオジサンにパスし、オジサンが購入することになった。
この物件は今もリフォーム中である。
購入やパスに至る経緯などを別の機会に書いてみようと思う。
それ以外にも資金調達で試行錯誤したことや、不動産投資家との交流で感じたことなど色々あるが、今回は活動再開の報告と近況報告のみで。
ではまた。
P.S. 今後は不定期更新にします
2022年を振り返って
いとまるです。
2022年最後の記事となるので、今年何をしてたか振り返ってみる。
- 2号物件のリフォーム＆客付け
- 本業の売上改善（昨年の不振を挽回）
- 自宅購入
- 宅建合格
不動産賃貸業に関しては動きがない1年だったが、本業やプライベートのほうで少し前進。
自宅以外の物件を購入できなかった理由は明確で資金不足。
ただ、2022年が買いづらい市況だったことも一因ある。
この傾向が来年以降も続くと駆け出し大家にはまた難しい1年となる。
今後どう進めていくかは市況を見ながらとなるが、来年前半は種銭を貯めることに専念。
後半には動き出せればと思う。
なので、しばらくは本業に専念し、このブログは休止する。
不定期で更新するかもしれないが、復活する際は不動産ネタをたくさん放り込めるようにしたい。
その日までまた。
